天悅都在降價了,千燈湖舊改才扎堆趕來?

天悅都在降價了,千燈湖舊改才扎堆趕來?

房地產不止看政策,也講究天時、地利、人和。

最近,千燈湖舊改提速,萬科招商開始招兵買馬,碧桂園也在籌備二期,主推都是清一色大戶型,很明顯是想複製天悅的打法。

豪宅逆市而上時期,主攻改善市場並無錯,何況千燈湖如此黃金地段,自然門檻更高。

只不過,這些快馬加鞭趕來的舊改盤,踏入的已不是同一條河,大行情不同了,競爭對手更多了,地塊自身的條件也不同。

一時間,千燈湖從嚴重缺貨,到豪宅扎堆供應。

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除本地改善外,廣州購買力會否像10年前一樣,涌入千燈湖,不單純爲通勤,只爲換一種更舒適的生活方式?

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舊改流程繁雜,戰線長,但作爲佛山城市封面,又面臨着最緊缺的供應問題,千燈湖在推進舊改上力度特別快。

最核心的四大村——永勝村、寶華村、洲表村和聚龍村,分別由碧桂園、招商、萬科和保利華南拿下。

*千燈湖舊改圖

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從佔地來看,萬科洲表村最大,其次是碧桂園永勝村、保利聚龍村,最小是招商寶華村。

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進度方面,永勝村作爲佛山整村改造“第一村”,首批迴遷房交樓在即,碧桂園燈湖盛世首期住宅開盤半年後,也幾乎售罄了。

目前,萬科和招商回遷房已動工,首期住宅地塊即將開建,雙方都已高調啓動招聘工作,也都計劃拿出集團最TOP級產品。

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相對來看,保利華南暫時還比較淡定。

一方面,聚龍村被海八路和一環包圍,地段有明顯短板,不適合硬剛;

一方面,保利自身還有多個新盤在售,保利天匯、保利燈湖天珺都在2-3公里範圍,客羣彼此都有重複。

另外,招商和萬科首期住宅地塊,目前已是淨地狀態,無需動遷,所以動作會更快一步。

寶華項目招銷售,要求千萬豪宅營銷經驗

繼萬科發佈招聘後,招商寶華項目也於近日啓動招聘工作,包括銷售經理、策劃經理、置業顧問等崗位,要求專業素質強,擁有千萬豪宅營銷經驗優先。

招聘海報也透露,項目即將打造“璽”系產品,也是目前招商蛇口三大住宅產品系中最TOP級系列。

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該產品系最早是在2015年深圳落地,也即南山蛇口的海上世界雙璽花園,最近一年法拍房價格去到27萬/㎡。

從位置看,寶華村首期回遷房位於萬達廣場東側,緊鄰碧桂園燈湖盛世,也是目前寶華村最近地鐵和商業的地塊。

*寶華村回遷房已動工

目前,回遷房已動工開建,佔地面積約1.54萬㎡,共4棟,樓高30層,戶型涵蓋73-131㎡,預計2026年交付使用。

另外,寶華“拆補”簽約率已達90%,村內隨處可見大紅“拆”字,村屋有丟空待拆的,也有正常居住的。

*寶華村現狀

部分村民表示,回遷房入住後,他們纔會搬,所以整個舊村改造的週期,會拉得非常久。

首期商品房位於招商IPark和宜家家居之間,佔地面積僅約2.06萬㎡,比保利天悅最小的B區住宅組團還要小。

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*招商首期住宅地塊

要知道,天悅B組團上僅建了3棟住宅和1所城市會客廳。

其實,這也是千燈湖舊改的普遍短板,邊拆邊建,每期地塊都不大,在園林和社區規劃上的發揮空間不大,碧桂園燈湖盛世首期商品房,也僅有3棟貨量。

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作爲千燈湖舊改最大地主,萬科洲表村舊改項目,與保利天悅僅一路之隔,展廳也設在離天悅最近的十字路口。

*萬科洲表村展廳

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據工作人員稱,展廳除接待村民諮詢,平時也有很多天悅業主來諮詢,“有些老人家不想跟子女住一起,想買多一套自己住,自在一點”。

對方表示,雖然自己不是銷售,只負責物業,但還是有人主動加微信,希望項目開賣的時候通知他們。

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從現場看,展廳旁正在動工的是回遷房地塊,益禾人才公寓北側是首期商品房地塊,未來銷售中心也會設於此。

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*萬科回遷房地塊

據悉,首期產品主打“臻”系豪宅,預計推出建面約140-240㎡大戶型,起步門檻比三山“璞”系更高。

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爲了儘快完成拆遷,萬科對4月21日前騰空、移交房屋的街坊,一次性給予2年租金補償,加快首期復建地塊動工。

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根據佛山洲表舊村改造公衆號,截至4月28日,超700棟房已完成搬離。

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千燈湖舊改,進度最快的還是碧桂園,銷售中心還沒建,首期住宅差不多賣完了。

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去年11月,碧桂園燈湖盛世首期住宅開盤,整個組團只有3棟樓,貨量158套,主推95-130㎡三四房,開盤最低3字頭起。

目前,一期僅有4-5套天地層在售,全部是120-130㎡四房,均價4-4.5萬/㎡,預計2024年8月收樓。

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*碧桂園燈湖盛世實景

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一路之隔就是永勝村回遷房,今年6月村民就能收樓入住。

二期新品位於萬科A32南側,地塊方正,規模中型,預計規劃6棟住宅,主力戶型是160-190㎡,還有部分200-300㎡大平層,2梯2戶設計,新售樓部預計下半年開放。

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銷售表示,從首期住宅客羣來看,主要購買力還是來自本地,畢竟貨量有限,且一二手倒掛,想買入千燈湖的本地改善,已足夠消化。

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當年拿下天悅地塊時,保利也沒預想到後面的爆火,彼時業內人預測該項目上限是3萬/㎡。

沒想到,項目從2019年的3萬+,賣到2022年7-8萬/㎡,幾乎是佛山有史以來,飆升最快的新盤,突破了大家對佛山購買力的認知,也因此掀起了佛山近兩年的豪宅熱。

也有很多業主,藉着這波熱度,把放盤價拉昇到10萬/㎡。

但隨着越來越多豪宅盤入市,天悅獨霸市場的優勢逐漸弱化,同時伴隨掛牌量上漲,整體熱度有所降溫,成交價也開始迴歸理性。

比如最小的123㎡三房,去年最高成交價720萬,今年放盤價普遍在750萬+,但成交價大概在650萬左右,最便宜的約600萬出頭,幾乎跌破5字頭。

關鍵是,萬科140㎡即將入市,對天悅小戶型會有一定衝擊,早期低價入手的炒家,也在掛牌觀望。

尤其是大平層,部分業主放盤價甚至不到6.5萬/㎡。要知道,該盤一手價已經賣到了7萬+,複式更是突破8萬+。

以前,天悅一枝獨秀,千萬豪宅都不夠分,想買房還要捆綁買一套公寓。

如今,千燈湖幾大舊改盤扎堆而來,再加上大瀝、平洲、東平河、三山,滿眼都是大戶型,豪宅市場也陷入“通脹”。

除了產品夠壕,想要在市場中殺出一條生路,還得拼價格,就像鵬瑞三龍灣1號,產品再壕也要性價比高才好賣。

不像禪城某些豪宅盤,周邊還是2字頭,吹風價就高達8萬,最終遠低於預期價開盤,反而給自己挖坑。

從部分渠道吹風來看,千燈湖舊改盤相對更理性,5-6萬/㎡更符合當下行情,即使7萬+也不算誇張。

但如果鼓吹10萬+,泡沫未免太大。

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